Как стоимость изысканий определяет стоимость строительства, или Кроилово ведет к попадалову

Статья наших специальных корреспондентов, сотрудников одного из крупных российских девелоперов, посвящена давно наболевшей отраслевой проблеме: попытки сэкономить на инженерных изысканиях, низкий контроль результатов со стороны инвестора всегда приводят к значительному удорожанию реализации проекта. На основе кейсов из разных регионов показано, как разница между «дешёвыми» и «дорогими» изысканиями многократно окупается за счёт предотвращённых рисков и точного расчёта объёмов работ. Анализ охватывает как федеральных, так и региональных подрядчиков и демонстрирует, что ключ к качеству – не высокая цена сама по себе, а грамотная постановка ТЗ, выбор проверенных исполнителей и жёсткий контроль. Автор уточняет критерии «качественных» данных: обоснованность, подробность и соответствие потребностям проекта.

Вместо общепринятого введения, начнем с двух тезисов, которые по своей сути являются выводом данной статьи:
- Экономия на инженерных изысканиях и проектировании всегда ведет к удорожанию проекта.
- Экономия на инженерных изысканиях и проектировании будет эффективна только в том случае, если реальное строительство не планируется.
Теперь, когда итог известен, постараемся дать пояснения, почему и как мы пришли к таким выводам. Но начнем со знакомства: мы – специалисты в области геотехники в структуре крупного девелопера и суть нашей работы заключается в поиске технических решений, которые попадают под определение «необходимо и достаточно», то есть максимально эффективные решения при своей стоимости. Это невозможно реализовать без качественных исходных данных, в первую очередь – результатов инженерных изысканий. Когда-то, еще будучи студентами Тюменского Государственного Архитектурно-Строительного Университета (ныне – Тюменский Индустриальный Университет), часто слышали такое утверждение: «В Тюмени очень слабые грунты, выше 16 этажей строить технически сложно и дорого». За отсутствием опыта мы принимали это как данность, но сейчас с уверенностью можем парировать это утверждение: «все зависит от того, кто и как делает инженерные изыскания». Ведь сегодня Тюмень активно развивается и доминанты зданий уже достигают высоты 75 м (до 25 этажей) у подавляющего большинства Застройщиков. Есть и рекордсмены – жилые дома высотой более 100 м (33 этажа).
В статье рассмотрено несколько интересных примеров работы с изыскательскими организациями из разных регионов нашей страны. Конкретные города, площадки и подрядчики не названы по очевидным причинам. Однако приведенной информации достаточно, чтобы наглядно оценить, как благодаря качественным изысканиям инвестору удалось сэкономить значительные суммы, кратно превышающие разницу стоимости инженерных изысканий между условно «дешевым» и «дорогим» подрядчиком.
Сразу поясним: в выборке присутствуют как известные на рынке подрядчики, стоимость работ которых оправданно высока, но также рассмотрены примеры с региональными подрядчиками, стоимость работы которых находится «в рынке». Тем самым мы хотим показать, что качественные инженерные изыскания – это не обязательно цена выше среднего по рынку, но обязательно вопрос запроса конкретных требований, выбора проверенных Подрядчиков и контроля их работы.
Чтобы в дальнейшем не было разногласий и недомолвок, поясним что мы имеем ввиду под «качественными» исходными данными: обоснованные – характеристики определены корректно и это верифицировано; подробные – информации достаточно для проектирования, нет «серых» зон; соответствующие – определено именно то, что нужно, и в том объеме, которые требуются для проектирования конкретного объекта.
Пример 1. Массивный жилой комплекс с секциями высотой до ~120 м и Hardening soil
Новая для нас площадка, сложный конструктив выше «нуля», большое количество высотных секций, стилобат и глубокий котлован – вот что представляет собой данный объект. Мы понимали: если хотим сделать проектные решения эффективными, то на этом объекте не обойтись без параметров нелинейной модели Hardening soil и учета истории нагружения.
Подрядчик X, который взялся за выполнение работ по инженерно-геологическим изысканиям (далее – ИГИ) на данном объекте, в конечном счете выдал отчет с явными признаками «рисования»: подлог был замечен на этапе проверки параметров грунтов для модели Hardening soil – часть данных отсутствовала, а паспорта испытаний образцов были «нарисованы». После этого инцидента был привлечен Подрядчик Y, к результату работ которого замечаний не возникло.
На рисунках ниже приведено несколько картин деформирования одной из высотных секций:



В результате сравнения было выявлено, что армирование фундаментной плиты одной из высотных секций (сравнение результатов для каркаса выше не выполнялось) на 25% больше у Подрядчика X в случае сравнения результатов на модели Mohr-Coulomb, а в случае сравнения с нелинейной моделью Hardening soil Подрядчика Y разница доходит до 49%. Но эти цифры выглядят не так впечатляюще, как разница в массе – перерасход арматуры по результатам ИГИ Подрядчика X составляет более 5 тонн (!) с фундаментной плиты только одной высотной секции.
Отметим, что в отчетах обоих Подрядчиков инженерно-геологические разрезы (далее – ИГР) имели высокую сходимость в верхней половине и явные различия в нижней половине. Это может свидетельствовать о том, что Подрядчик X выполнил полевые работы на всю глубину не во всех скважинах, либо выполнял бурение ускоренными методами, которые не позволяют качественно отобрать образцы грунтов и корректно выделить слои.
В таблице ниже приведено сравнение стоимости технических решений фундаментов по отчету ИГИ Подрядчика X и Подрядчика Y на одну высотную секцию.
Табл. 1. Сравнение стоимости технических решений фундаментов по разным данным

Анализируя результаты сравнения из таблицы выше, следует держать в уме еще с полдюжины секций разной этажности. Это приводит нас к крайне ощутимой разнице в стоимости технических решений.
Почему так происходит в случае с Подрядчиком X:
- Подрядчик решил удешевить работы и потому, вероятно, часть дорогостоящих испытаний, необходимых для определения параметров нелинейной модели Hardening soil, выполнил «карандашом».
- Испытания для определения прочностных и деформационных характеристик не соответствовали требованиям СП и ГОСТ, а сами образцы с глубин более 15 м были отобраны с нарушениями. Поэтому результаты в модели Mohr-Coulomb имеют значительные отличия от Подрядчика Y.
Пример 2. Жилые дома высотой ~100 м на свайном фундаменте
У нас уже был опыт проектирования и строительства на данной площадке и потому, когда мы приступили к работе на данном объекте, стало понятно, что к выполнению ИГИ следует привлекать опытных и имеющих положительную репутацию Подрядчиков X. На ниже приведенных характерных ИГР можно заметить, насколько более подробное напластование слоев выделил Подрядчик X на рассматриваемой площадке (справа) и результат работы Подрядчика Y на этой же площадке (слева).

Не будем вдаваться в подробности об отличиях в физико-механических характеристиках грунтов, скажем лишь, что Подрядчик Y выполнил минимальный объем работ, да и тот «спустя рукава»: в отличие от результата Подрядчика X, прочностные и деформационные характеристики грунтов у дешевого подрядчика с глубиной не увеличиваются, хотя это и свойственно площадке рассматриваемого примера. То есть по факту работа выполнена в том минимальном объеме, при котором возможно пройти не самую требовательную экспертизу. Из-за такого подхода при проектировании увеличение длины свай не помогает уменьшать расчетную осадку и сваи получаются «до центра Земли».
Табл. 2. Сравнение стоимости технических решений фундаментов по отчету ИГИ Подрядчика X и Подрядчика Y

Как видно из сравнения выше, разница в стоимости технических решений только фундаментов составляет более 150 млн ₽ (!) при разнице в стоимости изысканий менее 8 млн ₽. При сравнении не были учтены прочие удорожающие факторы, иначе потребовалась бы разработка двух комплектов рабочей документации еще и для надземной части. Но однозначно разница в стоимости строительства была бы ошеломительной.
Теперь разберемся, почему так происходит в случае с Подрядчиком Y:
- За счет минимального разделения слоев грунта, Подрядчик позволяет себе реже отбирать образцы грунта для последующих испытаний.
- Дополнительно уменьшает объем полевых работ за счет объединения слоев грунта в верхней и нижней частях разреза, несмотря на разный генезис.
- «Срезает» часть необходимых работ по бурению за счет выполнения более дешевых полевых исследований – методом статического зондирования.
- Отбирает образцы грунтов с нарушениями, что приводит к занижению их прочностных и деформационных характеристик.
- Приводит заниженные прочностные и деформационные характеристики грунтов ввиду двоякого толкования требований ГОСТ и СП из-за отсутствия требуемого оборудования и компетенций – некорректно интерпретирует требования в части проведения испытаний и обработки результатов.
Пример 3. Новый регион, скальный грунт, сложный рельеф и секции до 75 метров
Для нас это было не просто новой площадкой – это был новый регион, новые для нас инженерно-геологические условия (далее – ИГУ) и незнакомые подрядчики, которых приходилось выбирать по рекомендациям непрофильных специалистов.
На этом объекте возникла масса проблем с отчетом ИГИ, но, ввиду сжатых сроков, повторные изыскания не были выполнены – продолжали работать с одним подрядчиком, результат работ которого привел в итоге к удорожанию проекта и потере потенциальной прибыли.
Начнем со «звоночков», которые случились у нас при работе на данном объекте и которые вполне могут заранее дать понять, что подрядчик фактически не выполняет весь объем работ честно.
- Точки бурения были выполнены не в соответствии со схемой расположения, что имеет место быть, но координаты и абсолютная отметка устья этих точек отсутствовали – это было критично для площадки со сложным рельефом, что привело к тому, что во время камеральной обработки мы получили «волнообразные» инженерно-геологические разрезы и уровень грунтовых вод.
- После выполнения дополнительных скважин получили отличающуюся картину напластования слоев. Даже для скважин, расположенных вблизи.
- Часть прочностных и деформационных характеристик грунтов отсутствовало и, как оказалось в последствии после требований о необходимости включения их в отчет, были сильно занижены.

С чем мы столкнулись в конечном счете:
- Пришлось уменьшать количество машиномест в подземном паркинге ввиду невозможности запроектировать адекватные решения по ограждению котлована с изначальным контуром здания.
- Буронабивные сваи повсеместно были выполнены с недопогружениями в 1-5 м. Это говорит о том, что Подрядчик некорректно отбил положение скального грунта. Подчеркнем, что Подрядчик мог отбить поверхность скального грунта как выше, так и ниже, что привело бы к недостаточной глубине заложения свай.
- У нас было недоверие к прочностным и деформационным характеристикам инженерно-геологических элементов. По предварительным и самым оптимистичным расчетам несущая способность свай была значительно ниже несущей способности по материалу сваи. Но в ходе выполнения проекта свайных фундаментов реализовали и подтвердили испытаниями несущую способность сваи по материалу, которая по расчетам минимум в 1,5 раз превышала несущую способность по грунту.
- Результаты гидрогеологических исследований вызывали только недоумение, поэтому решили рискнуть и не предпринимать никаких мер по водопонижению (планировалось выполнение закрытого контура из грунтоцементных колонн и откачка) до откопки котлована и не прогадали, мероприятия по водопонижению действительно не потребовались.
Суммируя вышеизложенное, только благодаря анализу регионального опыта и выполнению опытных работ стало возможно добиться значительного снижения стоимости производства работ:
- Исключили работы по устройству противофильтрационной завесы – 300 млн ₽;
- Оптимизировали свайное поле – ~25 млн ₽;
- Оптимизировали ограждение котлована – ~51 млн ₽.
Но также отметим, что некоторые негативные последствия от результатов ИГИ не удалось предупредить:
- Пришлось уменьшать количество машиномест в подземном паркинге;
- Понесли затраты на повторное проектирование.
Пример 4. Площадка с готовым проектом
Регион тот же, что и в Примере №3, площадка куплена с готовым проектом и изысканиями (которые оказались непригодными для дальнейшего проектирования). Перепроектирование и повторный запуск работ по изысканиям на данной площадке стартовали, когда на руках еще не было результатов работ Подрядчика из предыдущего примера, потому на изыскания руководство выбрало того же самого Подрядчика – Подрядчика X – что, очевидно, было ошибкой.
Путь проектирования был тернистым по разным причинам, но когда стало понятно, что изыскания необходимо переделывать по причине изменения посадки секций, мы настояли на повторных работах силами Подрядчика Y.
Отличий в отчетах двух Подрядчиков было много, но важным стало то, что Подрядчик Y вскрыл скальный грунт сильно ниже Подрядчика X – на ~10 м ниже. Теперь в зоне расположения нижних концов свай находились не скальные, а элювиальные суглинистые грунты с модулем деформации в сотни раз ниже. У нас нет сомнений в том, что Подрядчик Y корректно вскрыл кору скальных грунтов: на тот момент мы усовершенствовали свои подходы в части верификации результатов отчетов и тем самым кратно усложнили жизнь для «художников».

К чему это привело? Поскольку по отчету Подрядчика X не был выполнен проект с всеобъемлющими расчетами и последующими испытаниями, то сейчас трудоемко оценивать в денежном эквиваленте, насколько дешевле или дороже стали бы решения, но однозначно точно можно сказать, что технические решения не соответствовали бы ИГУ площадки:
Несущая способность свай изменилась бы – возможно, что принятого проектом количества свай было бы недостаточно.
- Осадка здания приблизилась бы к нормативным значениям или превысила их, что напрямую сказалось бы на армировании и могло привести к образованию трещин и необходимости в последующем усилении каркаса.
- В последствии бы понадобилось дорогостоящее усиление фундаментов здания.
- Понадобилось бы перепроектирование и выполнение обследований.
- Можно смело сказать: выполнив рабочую документацию по отчету Подрядчика X, на дальнейшее усиление и приведение здания в нормативное состояние потребовалось бы не менее 150 млн ₽.
Заключение
Через все рассмотренные примеры красной нитью тянется несколько вполне взаимосвязанных причин:
Нежелание Заказчика платить за качественные исходные данные для проектирования.
И, как несложно понять, относится это не только к изысканиям, это повсеместная история, где требуются какие-либо компетенции.
Здесь можно привести простой и понятный многим пример из жизни: Вы делаете ремонт у себя в квартире и перед Вами выбор из двух бригад – профессионалы со своим оборудованием и гарантией, но условно дорого, и дилетанты с одним рюкзаком на двоих, но по низу рынка. В первом случае Вы будете уверены, что, выйдя за порог квартиры, все инженерные коммуникации будут работать штатно, а во втором есть риск что сгорят розетки и будут затоплены соседи. К кому обратитесь Вы?
Нежелание или отсутствие возможности у Подрядчика делать работы качественно.
Уже исторически сложилось так, что изыскатели делают минимальный – в соответствии с нормативно-технической документаций – объем работ, чтобы оставаться внутри конкуренции – «алаверды» к п. 1 с эффективными менеджерами и тендерами. Одновременно с тем все хотят заработать. Это не плохо, это говорит о том, что рынку нужен запрос. Заказчик должен дать понять потенциальному подрядчику, что «абы как» сделать не получится – теперь конкуренция не ценовая, но компетенций и «мозгов».
Отсутствие контроля и должной приемки работ.
Штат эффективных менеджеров есть уже в каждой организации, но штат профильных специалистов проседает почти повсеместно. Это приводит к тому, что у Заказчика нет возможности составить или проверить техническое задание, выполнить проверку готового отчета.
Контроль качества изыскательских работ – это право Заказчика, которым следует пользоваться.
Подрядчик не несет ответственности за ваши проблемы.
Геология – это область, в которой присутствует момент с субъективной интерпретацией результатов. Получить идентичные отчеты от двух разных Подрядчиков, неважно кто и как бы их делал, почти невозможно.
Одновременно с тем, мало кто из заказчиков будет бороться с провинившимся подрядчиком и идти в суд для возмещения компенсации – это вопрос ресурсов и ненужной шумихи, да и внезапное банкротство Подрядчика никто не отменял.
Вышеперечисленное можно парировать тем, что пул подрядчиков на изыскания невелик и понять кто есть кто на стадии заключения договора почти невозможно. Да, это так. Но здесь важно прочертить линию: когда мы привлекаем известных на рынке подрядчиков за сравнительно большие деньги, очередью до начала работ и дорожащих своей репутацией, а когда можем обратиться к Подрядчикам «попроще» – среди небольших организаций много ответственных и компетентных исполнителей, которые ждут вас и хотят работать как минимум «нормально».
Для этого, в первую очередь, на стороне своей организации необходимо выстроить грамотную работу с договором, техническим заданием и оценкой потенциального подрядчика по оснащению техникой, оборудованием и специалистами. Либо выбрать на роль технического сопровождения стороннего и независимого подрядчика, связанного с геологией или геотехникой.
Вы можете упрекнуть нас в агитировании за то, чтобы проектирование обходилось дороже для Заказчика. Вы окажетесь правы, но отчасти: во-первых, мы агитируем за вклад в R&D (изыскания, проектирование; компетенции); во-вторых, речи о выборе подрядчиков по верху рынка не идет, на нашей практике значимой разницы в стоимости работ между «хорошим» и «плохим» подрядчиком может и не быть.
Важно не забывать: изыскания, рабочая документация и строительство – это звенья одной цепи. Чем качественнее будут исходные данные, тем дешевле и более прогнозируемо обойдется строительство. Это особенно актуально в нынешнее время, когда строительство обходится особенно дорого и получить положительный ROI становится непростой задачей.
Теперь, когда мы вместе прошли весь этот путь, повторим то, с чего начали:
- Экономия на инженерных изысканиях и проектировании всегда ведет к удорожанию проекта.
- Экономия на инженерных изысканиях и проектировании будет эффективна, если вы не планируете строить.
Журнал остается бесплатным и продолжает развиваться.
Нам очень нужна поддержка читателей.
Поддержите нас один раз за год
Поддерживайте нас каждый месяц