От инвестиционных контрактов к КРТ: как менялась модель российского девелопмента

За последние три с половиной десятилетия российский девелопмент прошел несколько этапов — от непрозрачного распределения прав на застройку в 1990-х до проектного финансирования, комплексного развития территорий и управления полным жизненным циклом объектов. Вместе с рынком менялась и нормативная база: появились процедуры предоставления земельных участков, правила землепользования и застройки, градостроительные планы, новые механизмы долевого строительства и КРТ, рассказывает пресс-служба НОСТРОЙ.

Строительный комплекс сегодня формирует около 4% ВВП и 9% занятости. Объем строительных работ увеличился с 7 трлн рублей в 2015 году до 16,8 трлн рублей в 2024-м.

1990-е: инвестиционные контракты и точечная застройка

После распада СССР отрасль переходила от плановой модели к рыночной. Земля преимущественно оставалась государственной, а права на реализацию проектов часто оформлялись через инвестиционные контракты.

Устойчивых и прозрачных механизмов предоставления участков и регулирования застройки еще не существовало. В этих условиях получила распространение точечная застройка, позволявшая реализовывать отдельные проекты без формирования крупных территориальных программ.

2000-е: земельные процедуры и градостроительное регулирование

Юридическая основа современного девелопмента начала формироваться в начале 2000-х. Земельный кодекс 2001 года закрепил процедуры предоставления участков под строительство, включая аренду и торги.

Следующим важным этапом стало принятие Градостроительного кодекса в 2004 году. В систему регулирования вошли правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ). Для девелоперов это сформировало более определенные условия работы с территорией и возможность защищать права в рамках установленных законом процедур.

Одновременно на российский рынок пришли иностранные инвесторы, предъявлявшие более жесткие требования к юридической и финансовой проверке активов. Расширилась практика due diligence, профессионального управления проектами и структурирования сделок.

Кризис 2008 года стал проверкой модели, основанной на постоянном росте стоимости недвижимости и доступном финансировании. После него требования к финансовой устойчивости проектов и качеству подготовки документации начали усиливаться.

2010-е: СРО, 214-ФЗ и переход на эскроу

В первой половине 2010-х годов отрасль перешла от государственного лицензирования к системе саморегулирования. В 2011–2014 годах усиливались требования к ответственности участников строительного рынка за качество и сроки выполнения работ.

Отдельное направление реформ касалось долевого строительства. Поправки в 214-ФЗ в 2016 году ужесточили контроль за целевым использованием средств граждан, позднее был создан Фонд защиты прав участников долевого строительства.

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков отмечал, что законодательство сформировало единые правила привлечения средств граждан и установило требования к застройщикам.

Наиболее существенное изменение модели финансирования произошло в 2018–2019 годах с внедрением эскроу-счетов и проектного финансирования. Средства покупателей стали размещаться на специальных счетах до выполнения установленных условий, а строительство — финансироваться преимущественно за счет банковских кредитов.

По оценке Глушкова, переход от прямого финансирования строительства средствами дольщиков к банковской модели практически исключил появление новых проблемных объектов.

Одновременно выросли требования к капиталу, финансовой устойчивости и качеству подготовки проектов. Для небольших компаний самостоятельный выход на рынок стал значительно сложнее.

2020-е: комплексное развитие территорий и ТИМ

На текущем этапе растет значение проектов комплексного развития территорий. В рамках КРТ застройка рассматривается уже не как реализация отдельного объекта, а как развитие территории с жилой, социальной, транспортной и иной инфраструктурой в соответствии с установленными договором обязательствами.

Параллельно расширяется применение технологий информационного моделирования. ТИМ/BIM используется при проектировании, строительстве и последующем управлении объектами, а цифровые модели постепенно становятся частью процессов взаимодействия заказчиков, проектировщиков, строителей и органов власти.

Меняется и структура экономики проектов. По приведенным отраслевым оценкам, доля расходов на землю и инфраструктуру выросла с 23% до 54%, что повышает значение предварительной градостроительной, инженерной и финансовой подготовки территории.

Горизонт до 2040 года

Среди направлений дальнейшего развития рынка эксперты выделяют мастер-девелопмент — комплексное планирование территории с учетом жилья, рабочих мест, образования, отдыха и сервисной инфраструктуры.

Еще одним фактором называется изменение демографической структуры населения. Старение населения может увеличить спрос на специализированные форматы недвижимости и инфраструктуру для людей старших возрастных групп.

В числе долгосрочных тенденций также называют усиление конкуренции городов и девелоперских проектов за жителей. В такой модели возрастает роль качества городской среды, инфраструктуры и набора функций территории.

За три с половиной десятилетия российский девелопмент перешел от преимущественно договорной модели работы с земельными участками к системе, в которой ключевую роль играют градостроительное регулирование, проектное финансирование, комплексное развитие территорий и управление объектами на разных стадиях их жизненного цикла.