Почему дорожают новостройки: маржа девелоперов сократилась втрое на фоне роста себестоимости

Москва. 10 июня. ГеоИнфо — Несмотря на постоянный рост цен на квартиры в новостройках, рентабельность девелоперских проектов за последние три года упала в три раза. Ключевой причиной стала стремительно растущая себестоимость строительства, которая опережает динамику цен на жилье. Проблема достигла такого масштаба, что на нее обратили внимание на высшем государственном уровне. Аналитику провело Агентство строительных новостей «ASNInfo.ru».

Покупатели квартир часто винят в росте цен застройщиков, однако финансовые показатели отрасли говорят об обратном. Участники онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» подтвердили, что маржинальность бизнеса девелоперов сократилась втрое по сравнению с 2022 годом.

Как отметил руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик, по проектам, запущенным в марте 2023 года, средние цены продаж выросли не более чем на 10%, в то время как себестоимость только строительно-монтажных работ (СМР) увеличилась более чем на 20%.

Тревога на государственном уровне

На проблему обратил внимание и Президент России Владимир Путин. На заседании президиума Госсовета он отметил, что, несмотря на динамичное развитие строительного комплекса, «с учетом текущей конъюнктуры и макроэкономической ситуации, есть риски торможения».

Среди ключевых причин президент назвал падение спроса, проблемы с ипотекой и рост стоимости банковского финансирования для застройщиков. Это привело к сокращению запуска новых проектов на 23% в текущем году.

«У застройщиков растут долги, что угрожает устойчивости бизнеса, вплоть до ухода с рынка, и может привести к сокращению занятости в отрасли, негативно сказаться на всей экономике», — подчеркнул Владимир Путин.

Из чего складывается рост себестоимости?

Эксперты отрасли выделяют целый комплекс факторов, влияющих на удорожание строительства.

Региональные различия: По словам Кирилла Холопика, рост себестоимости сильно зависит от региона: в Астрахани он достиг 50%, в Екатеринбурге — 40%. И это без учета затрат на землю, банковское сопровождение, инфраструктуру и зарплаты, которые за два года выросли от 50% до 250%.

Экономические факторы: Александр Кравцов, совладелец компании Fizika Development, перечислил основные причины:

Высокая ключевая ставка, удорожающая кредиты.

Курс валют и сложности с логистикой из-за санкций.

Повышение цен на газ, электроэнергию и топливо.

Рост тарифов на железнодорожные грузоперевозки.

Налоги и финансирование: Первый заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин добавил, что на экономику проектов повлияло увеличение налога на прибыль, которое застройщики не закладывали в финмодели. Также выросла стоимость обслуживания проектного финансирования, бридж-кредитов на покупку земли, затраты на рабочую силу и стройматериалы. Кроме того, застройщики несут значительные расходы, возводя социальные объекты за свой счет.

По словам Дмитрия Трубникова, гендиректора «ФСК Девелопмент», стоимость денег стала одной из главных проблем, достигая по некоторым проектам до 30% от общей стоимости.

Что дорожает больше всего?

Строительные материалы: «Быстрее всего в последние годы дорожали отделочные материалы, рост по которым доходил до 20% за сезон. Близкими темпами росли и цены на железобетонные изделия и арматурную сталь», — утверждает Сергей Юзовитски, директор по связям с общественностью АО «СК Компакт».

Александр Кравцов добавил, что с начала года на 5–7% выросли цены на теплоизоляцию и сухие смеси, а также на фурнитуру и инженерные комплектующие, зависящие от импорта.

Сегмент бизнес-класса: В компании LAR Development оценили рост себестоимости в 7–11%. Как пояснил коммерческий директор Евгений Бескровный, в проектах бизнес-класса удорожание достигает 11–13% из-за большого количества импортных материалов и оборудования. Ослабление рубля также повлияло на стоимость зарубежных решений.

«Все возросшие затраты девелоперам приходится отражать в стоимости квадратного метра, иначе это отразится на финансовых моделях проектов», — подчеркнул Бескровный.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ДОМ.РФ)

Как отрасль пытается бороться с ростом затрат?

Сами производители стройматериалов также находятся в сложной ситуации. По данным «СОЮЗЦЕМЕНТ», предприятия цементной отрасли не могут влиять более чем на 40% своих затрат, которые растут из-за тарифов монополий, инфляции, дефицита кадров и удорожания оборудования.

Стратегии девелоперов:

Оптимизация на старте: По словам Дмитрия Трубникова, 70–80% себестоимости определяется на стадии проектирования.

Профессиональное управление: Сергей Юзовитски отмечает рост спроса на услуги генподряда, так как профессиональная организация закупок, использование ТИМ-технологий и автоматизация процессов помогают снизить издержки.

Гибкие переговоры: Евгений Бескровный считает ситуацию «нормальной рыночной» и говорит о поиске альтернативных решений и договоренностях с поставщиками, например, об оплате в рассрочку.

Предложения для государства: Глава Татарстана Рустам Минниханов на Госсовете предложил конкретные меры поддержки:

Возобновить субсидирование процентной ставки по кредитам в рамках проектного финансирования.

Обеспечить прозрачность цен при подключении к коммунальной инфраструктуре.

Сократить сроки подключения к инженерным сетям.

Уточнить нормативы по нагрузке на сети (вода, тепло, электричество), которые сейчас часто завышены.

Прогноз: рост продолжится

Пока власти разрабатывают меры поддержки, участники рынка ожидают дальнейшего удорожания. По прогнозам участников «ЕРЗ-тренды», общий рост себестоимости новых проектов, с учетом всех затрат, может составить 50–80%.

Сергей Юзовитски дает более сдержанную оценку: по его мнению, в этом году себестоимость вырастет на 8–10% (против 15–20% в прошлом), а главными драйверами останутся инфляция и дефицит кадров.