АНТОН ПЕТРАКОВ: Не факт, что отличные от проекта грунтовые условия потребуют изменения принятых решений по фундаменту

Ред.: Есть мнение, что единственный, кто заинтересован в достоверных результатах инженерных изысканий – инвестор. Остальных же участников строительной цепочки интересуют совсем другие проблемы – сроки, доход, прохождение экспертизы и т.д. Вы с этим согласны?

А.П.: Это не совсем так. По крайней мере в сфере жилищного строительства. Так как мы живем в реалиях рыночной экономики, инвестор, он же в нашем случае девелопер, заинтересован только в одном – получить максимальную прибыль за минимальный срок. Поэтому достоверность изысканий его волнует очень относительно. У него множество других смежных вопросов, на фоне которых стоимость изысканий насколько ничтожна, что инвестор, мне кажется, просто не в состоянии оценить их важность. Например, на изыскания может быть заложен бюджет 10 миллионов, а на фасады – 3 миллиарда. Понятно, какому вопросу будет уделяться максимальное внимание.

Ред.: То есть большинство девелоперов от стоимости фасадов теряют голову и забывают, что именно на этапе инженерных изысканий выявляются риски, которые могут в разы увеличить стоимость строительства и последующей эксплуатации?

А.П.: Все равно эти расходы отобьются. Если не будет чего-то совсем экстраординарного. Возьмем ситуацию, когда на участке «плохая» геология. Проектировщик не знает, правильные ли, достоверные ли данные заложены в отчет. Или изыскатель взял минимальные значения из справочников. Но он будет проектировать исходя из того, что получил. И не стоит думать, что от его решений девелопер разорится. В большинстве случаев стоимость даже очень сложного и дорогого фундамента с огромными сваями не превышает 10-15% от стоимости монолита. По крайней мере, если брать уже становящиеся обыденными уникальные высотные дома 100+ метров Москвы, Московской области и ряда других городов. Да, такой фундамент достаточно дорогой. Но фундаменты коробчатого типа, которые проектируются на естественном основании, предполагают большую фундаментную плиту, мощные конструкции подземной части, большие пилоны, жесткие конструкции перекрытий. Все это определяет большую материалоемкость, поэтому их стоимость тоже очень большая и учтена в расходной части. В сложных грунтовых условиях будет запроектирован свайный фундамент. Поэтому даже если взять самые плохие расклады, при которых будут необходимы 50-ти метровые буровые сваи с минимальным шагом, перерасход средств не превысит первые сотни миллионов. Но даже если сумма вдруг достигнет миллиарда рублей, это все равно существенно меньше, как я уже говорил выше, просто стоимости фасадов.

Ред.: Но, кажется, лучше не заплатить лишний миллиард, чем заплатить?

А.П.: В проектировании, как и в истории, сослагательного наклонения не бывает. Не существует двух одинаковых площадок, где можно сделать два разных фундамента и оценить сроки строительства, надежность, безопасность и одновременно экономическую целесообразность одного и второго. Сравнивать нельзя, поэтому и выводы такие никто делать не берется. Тоже самое касается изысканий. Проектировщику сложно их оценивать по принципу «достоверные-недостоверные». У нас есть СП, который регламентирует набор необходимых исследований. Какие результаты получены – такое решение и принято. Тем более, не стоит списывать со счетов тот факт, что сейчас у нас в стране острый дефицит инженерных кадров. Кто пришел – тот и работает. Так в изысканиях, в геотехнике, в проектировании. Поэтому да, хорошие и достоверные изыскания теоретически могут сэкономить инвестору много денег. Но чаще всего этого не происходит. И вовсе не потому, что геологи выдают результаты, требующие более дорогих проектных решений. Просто так всем спокойнее. Ведь, не забывайте, ответственность за безопасность сооружения несет именно девелопер.

Ред.: А если строители выходят на площадку, отрывают котлован, а там не те грунты, которые были заложены в проект?

А.П.: Как правило, эта проблема достаточно легко решается, если на объекте работают достаточно опытные проектировщики. Это может быть вопросом 2-4 недель, поэтому большой проблемы не будет. Опять же, далеко не факт, что отличные от проекта грунтовые условия потребуют изменения уже принятых решений по фундаменту.

А вот если проблема обнаруживается позднее, когда возведено уже 30-40% несущих конструкций, а дом неожиданно начинает крениться, решение становится гораздо сложнее и дороже. Пока проектировщик получит актуальные исходные данные, пока их проанализирует, пока выдаст проект – пройдет минимум месяц. А строители столько ждать не готовы, у них другие объекты по графику. И так появляются, например, «дома-бананы». Они сначала кренятся в одну сторону, а потом при помощи геодезистов выводятся в другую сторону. И, кстати, примеров таких домов очень много, в Москве в том числе. Просто обычный человек скорее всего эти отклонения в 150 мм не заметит. Это видно геодезисту. Ну и с лифтовой шахтой все непросто становится.

Ред.: Какая самая большая сложность при выполнении инженерно-геологических изысканий в Москве?

А.П.: Я бы сказал, что сроки и техногенные грунты в совокупности. В Москве сейчас застраивают либо бывшие промзоны, либо участки с хрущевками, попавшими под реновацию. Очень часто изыскания на таких территориях начинаются до того, как арендаторы и прежние собственники съехали, а все старые постройки снесены. Поэтому далеко не всегда можно пробурить инженерно-геологические скважины именно там, где это требуется. Ведь инвестор же торопится, ему надо как можно скорее сделать проектную документацию, получить положительное заключение экспертизы и затем разрешение на строительство, найти финансирование и пр. Итогом спешки может стать, например, непроектная осадка фундаментной плиты с одного из углов. Очень неприятная и не очень редкая ситуация, как я уже говорил выше. Есть технологии, которые в большинстве случаев помогают решить эту проблему, зафиксировать и остановить осадку или даже поднять угол. Но все это дополнительные расходы и увеличение сроков.

Впрочем, сразу скажу, что даже если выполнить весь требуемый нормативными документами объем инженерно-геологических изысканий, 100% страховки от такого никто не даст. Геологи работают в очень сложной сфере, здесь существует множество неопределенностей, а изучить всю толщу грунта основания строящегося сооружения в рамках существующих бюджетов невозможно.

Ред.: А геофизика тут не работает?

А.П.: Не скажу, что геофизика это «от лукавого». Но мы действуем в рамках того, что нам позволяет техника. А техника в этой области, к сожалению, пока не совершенна.

Ред.: Как выглядит идеальная схема предварительной оценки инвестиционного объекта с инженерно-геологической точки зрения?

А.П.: Если говорить об идеальной схеме, то еще перед покупкой участка девелопер должен обратиться в надежную геотехническую организацию, более или менее представляющую себе ситуацию на выбранной площадке. И получить от них предварительное заключение о возможности реализации проекта. Причем в составе заключения должна присутствовать геоподоснова с наложенными на нее всеми будущими сооружениями, результаты предварительного бурения инженерно-геологических скважин в ключевых точках, анализ архивных материалов и сравнение их с новыми данными.

Итогом должны быть рекомендации по необходимым дополнительным исследованиям и предварительные предложения по типу фундамента. Причем девелопер должен четко понимать, что опорный слой может оказаться не на глубине 40-50 метров, как могут показать такие предварительные исследования, а в два раза глубже. И в таком случае проще и дешевле уменьшить высоту зданий на 20%, чем сделать такой фундамент.

Ред.: Какой фундамент чаще всего строится у новых зданий в Москве?

А.П.: В Московском регионе при типовой застройке преобладают плитные фундаменты. С точки зрения строительно-монтажных работ это гораздо быстрее и удобнее любого другого варианта фундамента на естественном основании. Остальные требуют большего объема земляных работ, решения достаточно сложного вопроса с гидроизоляцией и пр. Для сооружений высотой 100 и более метров как правило проектируется уже свайный фундамент. С точки зрения денег это дороже, но безопасность важнее. Впрочем, всегда проводятся расчеты в геотехнических программных комплексах, результаты которых вносят свои коррективы.

Ред.: Я правильно понимаю, что детальные инженерные изыскания в Москве нужны только для уникальных сооружений?

А.П.: Наверное, у нас разное понимание того, что такое хорошие, детальные изыскания. Основная задача проектировщика, строителя – создавать здания и сооружения, в которых люди будут жить или работать безопасно и в комфортных условиях. И хороший инженер с учетом этого должен найти ту золотую середину, когда объем инженерных изысканий позволит добиться этого, но при этом проект не выйдет за финансовые границы, обозначенные инвестором. Но это всегда возможно только в том идеальном случае, который я описал выше. А если инвестор хочет и рыбку съесть, и на люстре покататься, то так не бывает. Поэтому чаще всего инвестор, передав проектировщику отчет изыскателей, получит проект фундамента с огромными сваями. Ведь ему не только надо свыкнуться с мыслью о необходимости выделения на изыскания достаточно большого бюджета. Нужно еще и проектировщика найти, который сделает качественный проект. А это тоже стоит не 5 копеек. Единицы геотехников могут заметить, что в отчете изыскателей написана такая чушь, что стоимость проекта улетает в космос. И не всегда такие есть в команде девелопера.

Более того, даже эксперты, через которых проходят все проекты, реализуемые в Москве, не всегда обратят на это внимание. Потому что их интересует только соответствие нормам.

Ред.: А разве экспертиза не обязана отсекать избыточные проектные решения?

А.П.: Так бывает только в государственной экспертизе для объектов, финансируемых из госбюджета. При проверке коммерческих объектов проверяется только соответствие технического решения нормативным документам. Более того, каждый эксперт смотрит только свой раздел проектной документации. Эксперт физически не может проверить, оптимальное с финансовой точки зрения решение заложено в проект или нет. Потому что ему для этого потребуется заново все работы и расчеты провести от начала и до конца. С учетом своего опыта и мировоззрения. У двух генпроектировщиков, если им дать один объект, скорее всего будет два разных проекта с абсолютно разными решениями. Условно, один скажет, что проще сделать сваи и фундаментную плиту 500 мм, а другой предложит фундаментную плиту без свай, но трехметровой толщины. А инвестору принятое решение не важно. Ему важно получить максимальную выгоду в максимально короткие сроки. Поэтому если после продажи последней квартиры он получит 5 млрд прибыли, ему эти нюансы совершенно не важны. При этом если предложить инвестору строить 5 лет и получить прибыль 5 млрд или строить 7 лет и получить прибыль 7 млрд, он выберет первый вариант. В текущих условиях строительство и так несет в себе множество рисков. Поэтому продлевать проект никто не захочет. Особенно из-за желания геологов заработать больше. Ведь далеко не факт, что результатом их работы станет удешевление фундамента. Тут все на тоненького.

Ред.: Есть примеры в вашей практике, когда изыскания были сделаны хорошо и это помогло инвестору сэкономить?

А.П.: А вот не было у меня таких случаев в практике. Качество изысканий определяется не в варианте, когда все хорошо, а в тех случаях, когда что-то пошло не так.