Зона дискомфорта: застройщики мечтают о возврате льготной ипотеки

Что случилось после отмены льготной ипотеки

Картину настроений и проблем застройщиков представил гостям мероприятия директор сервиса для анализа рынка новостроек России BnMAP.pro Сергей Лобжанидзе.

Ипотечный рай для строительного бизнеса продолжался четыре года, с весны 2020-го по июль 2024-го, затем льготная ипотека с господдержкой под 8% годовых отменилась. Банки перестали принимать заявления от заемщиков даже раньше.

Пока благополучнее остальных выглядят восемь регионов России: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Екатеринбург, Краснодар, Тюмень, Новосибирск. Здесь оборот на рынке новостроек равен или превышает 100 миллиардов рублей. 

50% всех денег приходится на Москву и Московскую область, 25% – доля Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Оставшиеся 25% приходятся на Екатеринбург, Краснодар, Тюмень и Новосибирск.

Рынок столицы сильно сегментирован. Есть сделки по 220-240 тысяч рублей за квадратный метр – в Новой Москве, и по 6 миллионов рублей – внутри Бульварного кольца. 

Компании, реализующие недвижимость бизнес-класса, премиальных и элитных сегментов, сохранили свои обороты, потому что в меньшей степени зависели от льготной ипотеки. На апартаменты господдержка вообще не распространялась.

Однако застройщики, работающие в сегменте комфорт-класса, сразу потеряли в обороте. Им пришлось, теряя маржинальность, продолжать давать рассрочку или самостоятельно субсидировать ставку до 4% годовых. Есть успешный пример, когда девелопер предлагал ипотеку на общих основаниях и скидку на квартиры 20-25%. Он по-прежнему продает большие объемы в Новой Москве.

Рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области после июля 2024 года снизил обороты, немного оживился осенью. В первом квартале 2025 года падение продолжилось.

Всех участников рынка тревожит вопрос нереализованных остатков. Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, скорее всего, найдут покупателей на помещения, оставшиеся не распроданными на момент сдачи объекта, в течение трех лет.

Краснодар и примерно 60% других городов-миллионников находятся в рисковой зоне. Реализация остатков, возникших после июля 2024 года, может растянуться на пять-шесть лет. Если компании продолжат продавать, ничего не меняя, данный срок увеличится еще лет на пять.

«В любом случае это негативно влияет на весь рынок. Девелоперы уже отложили новые проекты, чтобы уменьшить разницу между количеством строящихся площадей и нереализованных остатков», – заключил Сергей Лобжанидзе.

Каковы стратегии застройщиков

Одна из причин, которая привела к отмене льготной ипотеки и целиком зависела от застройщиков, – завышение цен на волне активного спроса на жилье.

В ходе дискуссии, которая возникла после выступления Сергея Лобжанидзе, прозвучали следующие цифры. В Краснодаре доля ипотечных квартир в домах нередко доходила до 90-95%, особенно в 2022-2023 годах. Людей загоняли в ипотеку и в рассрочку активной рекламой ставок. Теперь обороты кратно упали в связи с неплатежеспособным спросом.

«Значит, хорошо, что мы пока не зашли в Краснодар, а то долго пришлось бы продавать», – подытожил дискуссию Антон Гак, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет». Далее он рассказал о своем опыте реализации помещений, чтобы не допускать затоваривания или распродажи раньше времени.

Для каждого проекта «Самолет» разрабатывает отдельную схему динамического ценообразования. Корректировка цен базируется на мониторинге. Придуманы сценарии общения с клиентами. С людьми общаются в определенной последовательности и с какой-то целью. Варианты, что менеджер позвонил или нет, потому что захотел или нет, исключены. Оправдала себя переписка в мессенджерах и данное потенциальным клиентам право выбирать, как об

щаться: очно или онлайн, и как именно онлайн.

Следующий участник круглого стола, также представитель строительной компании, директор департамента проектирования Dogma Эдгар Каспарян, обратил внимание на экономию затрат на стадии изысканий и проектирования объекта. Оптимизация должна быть очень аккуратной, подчеркнул он, чтобы в результате не получилось жилье другого класса. Например, у застройщиков в границах старой Москвы свободы немного, потому что к внешнему облику зданий предъявляются серьезные требования.

Чтобы качественно проектировать и постоянно считать затраты, понадобится либо проверенная сторонняя проектная организация, готовая к такому общению, а его будет много, или собственный проектный институт.

Стоимость изысканий в среднем составляет 2,3% от всей стоимости строительства. От умения уложиться в эту сумму и сделать все качественно зависит качество и эффективность проектирования.

«У нас был опыт, когда мы спроектировали фундаментную плиту на естественном основании. Экономический эффект составил 1,8%, что сопоставимо со стоимостью всей внутренней электрики или всего водопровода с канализацией. Избыточные решения по устройству свайного фундамента, наоборот, привели бы к увеличению срока и стоимости работ», - привел пример Эдгар Каспарян.

Далее он подчеркнул, что важно создавать оптимальные планировки с максимальным выходом продаваемых площадей. Допустим, чем больше квартир приходится на один лестнично-лифтовой узел, тем больше площадь этих квартир и выше экономический эффект. Так же аккуратно можно проектировать подземную часть здания с машино-местами, пространство для инженерных систем.

Изыскания и проектирование, по мнению эксперта, – не тот этап, на котором нужно экономить, и именно этот этап поможет сэкономить расходы на весь строящийся объект.

Что советуют изыскатели

Генеральный директор ГК «Петромоделинг» Алексей Бершов вспомнил советский подход к изысканиям и сравнил его с современным. Тогда на изыскания отводилось 5-7% от стоимости строительства, то есть в два-три раза больше, чем сейчас. Были популярны ленточные фундаменты, одни из самых дешевых и эффективных, ныне они редко встречаются, чему нет объяснений.

Советская школа инженерной геологии предполагала также геологическую оценку выбранной площадки на самых ранних стадиях. Собранная информация хранилась в геологических фондах, которые были подведомственны министерству геологии, а не строительства. Ее и сейчас можно запросить для оценки природных рисков, но некоторые девелоперы или не знают об этой возможности, или недооценивают изыскания, или замалчивают, что в данном месте существуют природные риски. 

По мнению Алексея Бершова, благодаря качественным изысканиям можно получить экономический эффект не 1,8%, как озвучил Эдгар Каспарян, а больше, примерно до 3%, если подобрать правильный фундамент, особенно если объект возводится на ровной поверхности.

Хорошие площадки, однако, давно застроены, и сейчас осваиваются участки с высокими природными рисками. Встречаются слабые грунты на глубине нескольких метров, пересеченный рельеф с неизбежными склоновыми процессами, когда нужно заранее позаботиться об инженерной защите объектов. В Новой Москве повсеместно распространены карсты.

Главный геолог ГК «Олимпроект» Иван Якушев предположил, что проблема невыполненных изысканий и недобросовестных специалистов была всегда. Некоторые объекты прошлых веков до сих пор стоят потому, что купцы, девелоперы того времени, нанимали хороших зодчих (руководителей проектов, как сейчас бы сказали) – французских, итальянских. Использовались передовые и доступные для того времени инженерные методы, получался отличный результат.

Сейчас ничего не изменилось, в том смысле, что нужно хорошо выполнить работу доступными методами. Полагаться на ИИ (искусственный интеллект), который все сделает за человека, хоть об этом и много говорят, не стоит. Может быть, прорыв и свершится, но не раньше, чем через несколько лет. При этом человеческий фактор все равно останется.

Под человеческим фактором понимается:

1. отсутствие заинтересованности, особенно если в ходе реализации проекта сменилось семь главных инженеров, и каждому в такой кадровой атмосфере было все равно, что происходит;
2. экономия, когда доэкономились до того, что сваи провалились там, где не должны были проваливаться, и новые тонны бетона ситуацию не спасли;
3. непривлечение геологов к изысканиям или слишком много специалистов, и тогда, как в поговорке: два геолога – три мнения;
4. некомпетентные заказчики, которые требуют провести дешевые изыскания и в нереальные сроки, а ведь гидрогеологический год никто не отменял, порой за будущей стройплощадкой необходимо понаблюдать год, чтобы подобрать удерживающую конструкцию котлована и фундамента, оценить влияние на соседние здания;
5. отсутствие ответственности, когда крупные девелоперы быстро проводят изыскания, быстро строят и не желают думать, что будет впоследствии с их массовой застройкой.

Теперь, так как «вентиль ипотеки закрутили», возможно, освободится время на изыскания. Выправить проблему человеческого фактора может только человеческий фактор. 

И тут два пути: быстрый – какое-то катастрофическое событие, которое заставит девелоперов тратить деньги на изыскания и сооружение качественных фундаментов, и долгий – просвещение и воспитание.

Как остаться в плюсе

За месяц до нашей апрельской выставки состоялся строительный форум Domclick Digital Day в Казани. Профессор МГУ, специалист в области социально-экономического развития регионов Наталья Зубаревич рассказала, что спад наблюдается не только в строительстве, но и во всей российской экономике.

Идти нужно в места с платежеспособным спросом: на Дальний Восток, где действует дальневосточная и арктическая ипотека, в Приволжский федеральный округ и Центральную Россию, где сосредоточены оборонные предприятия и обрабатывающая промышленность.

Сейчас не время начинать новые проекты, приобретать земельные участки и повышать цены, оправдывая их растущими затратами. Важнее грамотно сокращать расходы и аккуратно планировать новые объемы. Сохранить бизнес и остаться в плюсе удастся компаниям, которые переживут этот период с умом и в понимании, что счастье, как и спад, вечными не бывают.