Как отмена льготной ипотеки изменила жизнь девелоперов и строительных айтишников

Девелоперы режут расходы, в т.ч. на цифровизацию

По мнению руководителя Академии девелопмента Алексея Тутарева, за последние 20 лет маржинальность девелоперских проектов находится на историческом минимуме. Но даже в самой негативной точке, уверен спикер, можно жить не только текущим моментом, но и определять стратегию работы, если понимать некоторые очевидные и неочевидные вещи, скрытые от широкого круга людей.

Свое выступление специалист начал с метафоры. Чтобы разобраться в строительном процессе, предложил представить его в виде пищевой цепочки, где есть последовательность определенных действий и зависимость участников друг от друга, подобно зависимости живых организмов друг от друга в природе. На вершине – девелопер, его самочувствие отражается на остальных, кто продает ему товары и услуги.

Сегодня всё для всех ухудшилось, потому что финансовая модель строительства была завязана на кредитах. Два года назад девелоперы активно скупали участки, пользуясь бридж-кредитами (краткосрочный кредит под высокий процент). Таким образом приобретено 95% площадок.    

По большому счету, зайти на рынок можно было бесплатно, без собственных средств и технических ресурсов. Даже технический заказчик и генподрядчик вполне могли быть внешними. Этого хватало, чтобы банк выделил кредит на покупку площадки, чем предприниматели и пользовались.

Рынок сильно прирос новыми игроками, не имеющими своих средств. И поскольку сегодня продажи замедлились, девелоперы столкнулись с невозможностью исполнения обязательств перед банком, с аудитом проектов и бесконечными пересогласованиями.

Таким образом, старая финансовая модель бизнеса сломалась. Теперь в лучшем случае банк попросит 50-процентного участия заемщика, да и такие возможности даются не каждому. Банки хотят вести диалог только с системными игроками.

Вдобавок ужесточились требования к реализации проекта. Уже не получится, как раньше, кое-как дотянуть его до получения разрешения на строительство и успокоиться. Мол, теперь все финансирует банк, стройка, продажи, и все благополучно закрутится.

В этих новых жестких условиях девелоперы режут все расходы. «Экономить можно по-разному, можно бензопилой и топором, а можно делать это тонким хирургическим вмешательством. Экономия на цифровизации и систематизации – поспешный подход, ведь только с помощью технологий реально уменьшить себестоимость проекта», - подчеркнул Алексей Тутарев.

Рынок укрупняется, так проще управлять

В продолжение разговора Алексей Зотов предложил остановиться на себестоимости проекта, ведь ее снижение – цель и желание каждого девелопера. Экономить можно по-разному: одним махом решить проблему, то есть убить дракона, или тратить силы на постоянное тушение пожаров, отсюда и название вебинара.

Комментируя это, Алексей Тутарев взял для примера жилье комфорт-класса, самый массовый сегмент в нашей стране. В 2014-2015 годах средняя цифра, которой оперировали все девелоперы, составляла 30 000 рублей за квадратный метр, коробка без отделки с внутренней инженерией. Впоследствии средняя цифра ступенчато росла и достигла 90 000 рублей.

Пороговая маржинальность, на которую претендовали инвесторы всё минувшее десятилетие, держалась на уровне 30%. Сейчас в Москве если проект принес 15% прибыли, его можно считать хорошим, и даже до этого рубежа дотягивает не каждый. Для некоторых застройщиков любая положительная рентабельность превратилась в недостижимую, если они не располагают собственными средствами и целиком зависят от внешнего финансирования.

Однако не все компании, даже попавшие в сложную финансовую ситуацию, хотят уходить с рынка. Чтобы остаться, они в какой-то форме примыкают к крупным девелоперам, ищут партнеров из других сфер, согласных войти в проект со своим капиталом.

Придумывают схемы, как строить не на собственные деньги. Допустим, продают часть будущих квартир каким-то юрлицам, выводя этот реализованный объем из поля 214-го закона о долевом строительстве. Потом идут в банк, выдают полученные деньги за собственный капитал и получают кредит.

Высказываются разные мнения, почему так происходит. По версии Алексея Тутарева, возможно, мы наблюдаем реализацию субъективной модели управления отраслью, которая исходит от конкретных лиц, принимающих решения на федеральном уровне и в регионах. Проще общаться с 10 игроками, чем с 1000, и договариваться, и контролировать.

Хотя укрупнение и благоприятно для субъективного управления отраслью, если не будет притока новых игроков, рынок не будет развиваться.

Застройщики уходят из Москвы

Следующая новая отраслевая особенность – блокирование входа в Москву, переориентация крупных девелоперов на регионы.

В столице квадратный метр жилья в среднем стоит 400 000 рублей, но ошибочно думать, что, если зайти в Москву, то это гарантированное процветание. Многие строительные компании обожглись.

К проблемам, которые есть везде: подорожание кредитов, материалов и рабочей силы, – в Москве добавляется ужесточение требований к фасадам и рост себестоимости. Сейчас все стремятся возводить высотные здания, от 100 до 200 метров, отчего себестоимость подскакивает на 35-50%.

Застройщиков обязывают создавать рядом с жильем социальную инфраструктуру, а себестоимость каждого соцобъекта подорожала вдвое. Московские власти взимают с девелоперов разнообразную и постоянно растущую плату – за пользование земельным участком, за количество объектов и т.д.

Если совсем недавно необходимые инвестиции в столице оценивались в размере 4 млн рублей за один квадратный метр участка, то в конце прошлого года речь шла уже о 7-8 млн рублей инвестиционных вложений на квадратный метр. Растущая плата за право что-то построить в столице сильно уменьшает маржу, и требуется приложить большие усилия, чтобы заработать на проекте хотя бы 15%.

Не удивительно, что инвестиционный вектор изменился. Если раньше региональные девелоперы рвались в Москву, то теперь даже московские игроки нацелились на выход из столицы в регионы, и уже есть кейсы, когда москвичи купили где-то площадку либо местную строительную компанию с возводимыми объектами.

«Столкнулись два тренда: инвестиционная экспансия в России и мировая урбанизация, – прокомментировал Алексей Зотов. – У нас призывают развивать малые города, а в мире набирает силу концентрация людей в мегаполисах. По некоторым прогнозам, 95% населения планеты в скором времени будет жить в больших городах».

«В России, помимо, Москвы, есть и другие крупные города, – отреагировал Алексей Тутарев, – и в них квадратный метр жилья тоже дорожает. Еще он дорожает в курортных городах. А если учесть нынешнюю геополитическую ситуацию, то многие места у нас теперь получают статус курортных, что дает толчок для развития. Я согласен, что тренд на урбанизацию существует, и город будет превалирующей формой жизни современного человека, но городов должно быть много».

Несмотря на отмену всеобщей льготной ипотеки, государственное субсидирование для населения осталось в некоторых регионах, в частности, на Дальнем Востоке, в Арктике. Есть налоговые привилегии на местном уровне, и это очень сильно меняет девелоперский рынок. Всех волнует соотношение инвестиционной себестоимости и стоимости продажи квадратного метра.

Банки хотят рулить стройками

Конкуренция в недвижимости также приобретает новые формы. Девелоперы соревнуются не только друг с другом, но и с банками, решившими стать застройщиками.

«Банки хантят людей из девелопмента, что заметно по количеству представителей финансового сектора на наших курсах. Они приходят к нам за девелоперским образованием», – отметил Алексей Тутарев.

Поскольку продажи первичного рынка жилья упали, банкам ничего не остается делать, как погружаться в строительные проекты.

Продажи, если их не толкать, уже не движутся, и даже выгодное расположение помогает. Раньше считалось, что достаточно приобрести участок в хорошем месте, и он сам себя продаст, теперь требуется угадать продукт, стать маркетологом, придумать что-то, что сдвинет продажи. Все это настолько сложно, что некоторые девелоперы предпочитают избавиться от участков, которых они накупили под застройку. Впрочем, кое-кто, наоборот, осторожно скупает подешевевшие площадки.

Рынок купли-продажи земельных участков живой, и это подтверждение того, что и в целом рынок девелопмента живой. Правда, сделки с участками не сулят никакой маржи. «Возможно, покупатели знают что-то, чего мы не знаем. Может быть, это проявление несдержанного оптимизма, ожидание новых мер поддержки от государства», – предположил А.Тутарев.

«Мы все в ожидании снижения ключевой ставки Центробанка», – добавил А.Зотов.

Далее спикеры перешли к тому, что снижение маржи в строительном секторе должно стимулировать интерес к повышению операционной эффективности в целом. К примеру, если девелопер планирует региональную экспансию, ему надо знать, что современные технологии позволяют управлять стройкой удаленно, и затраты оказываются ниже, чем без цифровых технологий.

Нет смысла релоцировать весь управленческий аппарат. Достаточно замотивировать на переезд одного руководителя проекта, остальное пусть делают люди на местах, знающие специфику региона, имеющие связи во властных структурах.

Руководитель направления центра компетенций цифровизации строительства Сбербанка Василий Фонарь, также участвовавший в вебинаре, заметил, что у участников рынка наблюдается разрыв между ожиданиями и реальностью. Чтобы сократить его, надо учитывать реальность. Например, в стране курс на отечественное ПО, но рынок завоевала американская программа «Ревит», и основная масса проектировщиков заточена под нее. Не стоит цепляться за то, в каком ПО работает инженер, важнее результат.

Представитель компании «Самолет» Дмитрий Швецов затронул культуру принятия ошибки. Часто ее признание воспринимается как слабость, а избыточный контроль и большое количество работы – проявление силы. Неверные убеждения мешают успешной стройке.

Заключение. Думали, что будет хуже

Маржинальность строительного бизнеса падает. Компании, которые не намерены уходить с рынка, переходят на новый уровень операционной эффективности.

Рентабельными остаются проекты, реализующиеся за собственный капитал. Неперспективно – идти из регионов в Москву и скупать земельные участки. Перспективно – выносить свою деятельность из столицы в регионы, в крупных и курортных городах квадратный метр будет расти.    

Управленческому персоналу не стоит менять место жительства, потому что контролировать стройку можно и удаленно. Для этого требуется внедрение цифровых технологий. Строительная отрасль, однако, консервативна, и цифровизация здесь продвигается медленней, чем в промышленности. Но только цифровые инструменты сделают бизнес прозрачным и поспособствует привлечению частного капитала.    

Эксперты допускают, что можно ничего не менять, если маржинальность осталась на уровне 30-50%. И все же рекомендуется «допилить до идеального состояния» эту цифру, сделать бизнес более технологичным, тогда в кризисное время, когда другие тонут, можно остаться на вершине айсберга.

Когда эта статья была написана, попались размышления автора Telegram-канала «Сергей Ерёмкин. Авито Недвижимость». Подводя итоги первого полугодия, он сделал вывод, что, хотя все показатели на рынке и упали, в начале года думалось, что будет хуже.

Есть удивительные точечные явления. В некоторых регионах зафиксирован внезапный спрос на ипотеку, а рентабельность отдельных строительных проектов, по неофициальным источникам, доходит до 270%. Ничего не изменилось в сегменте дорогой недвижимости, потому что там покупатели редко берут ипотеку.