Договор подряда: что должно быть в документе, советы юриста

На что надо обратить внимание при составлении договора подряда

Договор строительного подряда регулирует отношения между заказчиком и подрядчиком. Первый участник дает второму задание – возвести определенный объект или выполнить иные строительные работы, создает условия, чтобы исполнитель справился с задачей, принимает результат и оплачивает его. Второй участник обязуется все сделать за некую плату и к какой-то дате. 

Вначале стороны должны обсудить и включить в договор так называемые существенные условия. При отсутствии этих условий в документе сделка не считается заключенной.

К существенным относятся условия о предмете и о сроке выполнения работ. Предмет – это результат, который должен быть достигнут и передан. Сроки делятся на начальные и конечные, к ним могут быть добавлены промежуточные.

Цена договора, она же цена работы, смета, допустима как приблизительная, так и твердая. Если в документе нет указания, что сумма приблизительная, она считается твердой. Является ли цена существенным условием договора или нет – вопрос спорный, и судебная практика противоречивая. 

Если взять постановления АС Волго-Вятского округа от 12.03.2021 № Ф01-699/21, Девятого ААС от 19.10.2021 № 09АП-63788/21, то в них цена является существенным условием.

А в постановлениях Одиннадцатого ААС от 25.10.2019 № 11АП-14825/19, Восемнадцатого ААС от 25.03.2019 № 18АП-781/19 говорится, что цена не является существенным условием. Это обязательно надо учитывать.

Помимо существенных условий, при подготовке договора нужно обратить внимание и на иные условия, а именно: кто будет разрабатывать техническую документацию, как она будет передаваться, каков порядок приемки работ, устранения недостатков, оплаты предоставляемых заказчиком услуг, как будет происходить пересмотр сроков, что должно быть застраховано, каков гарантийный срок и размер гарантийного удержания. Особое внимание следует уделить детальному регулированию ответственности сторон. 

Далее Владислав Черепенин сделал акцент на проверке контрагента. Для этого используются коммерческие агрегаторы и открытые государственные и иные источники.

Например, «Прозрачный бизнес» (агрегатор ФНС), банк данных исполнительных производств, картотека арбитражных дел, реестр уведомлений о залогах, «Вестник госрегистрации» (сведения о госрегистрации, банкротстве, отмене доверенности), «Федресурс» (сведения о банкротстве, торгах, уменьшении уставного капитала, результаты обязательного аудита).

Примеры коммерческих агрегаторов: «Контур-Фокус», «СПАРК-Интерфакс», СБИС» и другие. 

Когда подрядчик может приостановить работы

Подрядчик имеет право приостановить работы, и тут важно знать, когда такое право возникает, как правильно оформить приостановку и уведомить заказчика, как поступать при отсутствии уведомления. 

Например, подрядчик вправе приостановить работу, если заказчик не исполняет встречное обязательство: не предоставляет материалы, оборудование, техдокументацию, препятствует исполнению договора подрядчиком, или подрядчик однозначно видит, что указанные обязательства не будут исполнены в срок.

Законом предусмотрено право подрядчика отказаться от договора при наличии вышеуказанных обстоятельств и потребовать возмещения убытков. Однако стороны могут предусмотреть невозможность отказа подрядчика от договора для таких случаев.

Бывает не только право, но и обязанность приостановки, если возникли непредвиденные обстоятельства, грозящие помешать достижению предусмотренного договором результата. Другой вариант – необходимость выполнения дополнительных работ, о которых заказчик уведомлен, но он их не согласовывает. 

К числу непредвиденных обстоятельств, из-за которых результат, описанный в договоре подряда, может не быть достигнут, относятся:

• непригодность или недоброкачественность предоставленных заказчиком материалов, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи,
• неблагоприятные последствия способов выполнения работ, которые выбрал заказчик,
• иные обстоятельства, негативно влияющие на годность и прочность результатов выполняемой работы либо создающие невозможность ее завершения в срок.

После того как такие обстоятельства стали известны, подрядчик обязан предупредить заказчика об указанных обстоятельствах и до получения от него указаний приостановить работу.

Идеальный заказчик, разумеется, сделает все, чтобы стройка продолжилась. Неидеальный – поступит наоборот, и тогда подрядчик может отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков.

Примеры действий неидеального заказчика:

• не предоставил или предоставил непригодные либо недоброкачественные материалы, оборудование, техническую документацию,
• не перечислили аванс, хотя по договору работы должны стартовать только после получения аванса.

Примеры действий неидеального подрядчика:

• не уведомил и не приостановил работы при наличии вышеуказанных обстоятельств,
• уведомил, но не собрал доказательства обоснованности приостановки работ.

Если подрядчик не уведомил о наступлении таких обстоятельств и не приостановил работы, он не сможет ссылаться на них при предъявлении требований по качеству выполненных работ.

Деловой партнер, казавшийся идеальным на старте договоренностей, даже проверенный и с громким именем, может повести себя не идеально в процессе сотрудничества. Чтобы этого не случилось, рекомендуется прописать в договоре основания для приостановления работ, предельную продолжительность приостановки, порядок действий, составить перечень оформляемых документов.

Конкретно указать обстоятельства приостановки: оплата аванса, передача стройплощадки, утвержденного проекта по производству работ. Отметить в договоре, что после приостановки стороны пересматривают сроки и иные условия выполнения работ либо расторгают договор.  

На что обратить внимание при сдаче и приемке подрядных работ

В этой части своего выступления Владислав Черепенин остановился на трех этапах приемки:

• подрядчик сообщает заказчику, что он готов передать результаты работ,
• заказчик проводит приемку,
• стороны подписывают акт выполненных работ. 

Принимать работу подрядчика могут только люди, обладающие соответствующими полномочиями – руководитель организации либо представитель по доверенности, которому поручено осуществить приемку и подписать документы.

Иногда приемке предшествуют предварительные испытания, в этом случае документы подписываются только при положительном результате испытаний. Подписи в акте-приемке ставят представители обеих сторон.

Отказ от подписания акта должен быть обоснованным, например:

• отрицательные результаты испытаний при приемке,
• нарушение процедуры приемки работ, сюда относятся как нарушения законодательства, так и отдельные моменты, указанные в договоре подряда,
• обнаружение недостатков, которые препятствуют использованию объекта и не могут быть устранены заказчиком либо подрядчиком.

Какие бывают индивидуальные предпочтения или ошибки

Помимо подрядчиков и заказчиков, встречаются еще и идеальные мошенники, с которыми сложно потом разобраться, и такие истории рассказывают участники профессиональных Telegram-сообществ.

Например, один предприниматель поделился, что восстанавливает сейчас исполнительную документацию, потому что подрядчик бросил стройку и увел бригаду. Копии документов никто не делал, бумажные экземпляры не подписывали.

Еще рассказали случай, как одна компания постоянно набирает исполнителей, потом банкротится и оставляет подрядчиков и субподрядчиков ни с чем. Потом создается новая фирма, и все по тому же кругу. С этим предпринимателем даже судились и выигрывали дела, но забрать деньги не получилось. Нет ничего на банковском счете, должник – банкрот.

Некоторые участники рынка, столкнувшись с какими-то неприятностями, определяют, какие условия будут для них существенными и обязательными при заключении новых договоров подряда. 

Генеральный директор ООО СК «Мегастрой» Павел Лой, который также выступал на упомянутом онлайн-форуме, считает, что признак порядочности делового партнера – официально трудоустроенные сотрудники.

Всего в строительстве в РФ занято 5,7 миллиона человек, из них 1,2 миллиона – нелегально. Крупные игроки оформляют людей, а малый и средний бизнес, чтобы получить заказы, демпингует, потому что не включает в бюджет зарплату персонала, а это основная статья расходов.

Неофициальное трудоустройство вредит работникам, так как делает их социально незащищенными в случае производственных травм и заболеваний. Даже оформление на минимальную зарплату – гарантия, что человек получит больничные. 

Неофициальные зарплаты делают ценообразование непрозрачным и негативно сказываются на стоимости услуг в целом. На нереально низкие цифры начинают ориентироваться устроители тендеров, которые отдают победу тому, кто предложит самый низкий денежный порог.

Один из вариантов борьбы с неофициальным трудоустройством – публичное обсуждение этой проблемы с предложением решений, как в данном случае, - убедить заказчика ограничивать участие в тендерах подрядчиков, которые уходят от налогов и снижают стоимость работ за счет серых зарплат.

Исходя из своего опыта, наблюдений и рекомендаций можно составить список важных для себя пунктов и включать их в договор подряда.