Объекты незавершенного строительства: как сложности инвесторов становятся новым рынком для изыскателей

Реализация любого инвестиционно-строительного проекта направлена на создание объекта капитального строительства, удовлетворяющего те или иные потребности. К сожалению, не всегда этот процесс приводит к желаемому результату. В частности, не редки случаи возникновения объектов незавершенного строительства (далее ОНС), строительство по которым ведется более 5 лет или приостановлено (законсервировано). Причем это относится к проектам, реализуемым как за счет частных средств, так и за счет средств бюджетной системы.

Проблема ОНС, которые финансировались из средств бюджетной системы, стала в конце 2020 года предметом активного обсуждения, инициированного Счетной Палатой РФ (Бюллетень №11 (276) 2020). По ее данным, к 2019 году общий объем вложений бюджетных средств в 63,9 тыс. ОНС составил 3,9 трлн руб., из них 6,4% составили вложения в «брошенные» ОНС и 22,5% - вложения в объекты, строительство которых продолжается более 5 лет.

Касательно брошенных объектов следует отметить, что некоторые из них были начаты еще в 80-ые годы прошлого столетия и до сих пор не завершены.

Причины возникновения ОНС можно условно поделить на организационные и административные (недостатки бюджетного планирования инвестиций), экономические (нехватка средств, невыполнение обязательств подрядчиками, срыв сроков строительства), нормативно-правовые (изменение санитарных и строительных норм).

Одним из индикаторов появления возможного ОНС является расторжение государственных контрактов в строительстве. Согласно исследованию Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2020 году полностью или частично было расторгнуто контрактов на 312 млрд руб., что составило 23% от общего объема госконтрактов. Такое расторжение контрактов со сменой контрагента часто ведет к росту бюджета строительства и увеличению сроков. А также к неоплате работ, уже выполненных субподрядчиками (бросовым работам).

Основных причин для расторжения госконтрактов также несколько. Это, например, несовершенство ценообразования, неэффективная система госзакупок или отказ от финансирования. На практике также встречаются случаи, где комбинируются различные причины, в том числе ошибки при выполнении проектно-изыскательских работ. Именно так случилось с печально известной Ховринской больницей, под которой после начала строительства обнаружились слабые грунты (русло р. Лихоборка), что привело к затоплению подвальных помещений и существенной просадке недостроенного здания.

Значительный объем вложений в ОНС (более 20%) приходится на объекты фактически построенные, но не введённые в эксплуатацию из-за различных проблем с правоустанавливающей и иной документацией. Экспертами предлагается для таких объектов в случае соблюдения требований безопасности рассмотреть возможность введения института строительной амнистии.

Другой крайностью являются объекты, по которым строительные работы не велись, а затраты были понесены на этапах инженерных изысканий, разработки проектно-сметной документации и подготовки площадки. При этом более чем в половине случаев корректировать проектную документацию по таким объектам уже невозможно в связи с существенным изменением нормативных требований за прошедшее время.

С управленческой точки зрения необходим механизм принятия дальнейшего решения о вовлечении ОНС в хозяйственный оборот. Таким решением может быть консервация, списание и снос объекта с последующим вовлечением участка в оборот, продажа ОНС заинтересованным лицам, либо завершение строительства.

В случае невозможности (или не целесообразности) завершить строительство ОНС государство идет путем вовлечения участка в хозяйственный оборот. При этом подразумевается снос незавершенного объекта и строительство на освобожденном участке нового объекта капительного строительства.

Так, например, ДОМ.РФ в 2020 продал недостроенный информационно-вычислительный комплекс института прикладной математики, а Москва снесла здание Ховринской больницы с последующим вовлечением освобожденного участка под размещение жилых домов по программе реновации.

Возвращаясь к механизму принятия управленческого решения о вовлечении ОНС в хозяйственный оборот, необходимо отметить, что в Москве такой управленческий механизм был создан в 2011 году. Это оперативная группа по сокращению ОНС и долгостроя при Департаменте градостроительной политики. За время работы с 2011 года количество долгостроев сократилось с 781 объекта до 239. За 2020 год 11 подобных объектов было введено в эксплуатацию, по 17 объектам выдано разрешение на строительство, 13 объектов демонтировано.

При этом в случае принятия решения о завершении строительства, открываются новые возможности для изыскателей. Становятся необходимы актуализация инженерных изысканий, проведение специализированных обследований строительных конструкций, корректировка проектно-сметной документации. Ведь за прошедшее время могли измениться градостроительные регламенты и появиться новые ограничения, в частности, из-за строительства инженерных коммуникаций и транспортных объектов со своими охранными зонами. Нередко меняются и нормативные требования к строящемуся объекту.

Необходимость актуализации изысканий и проведения новых исследований обусловлена сроком их действия (давности). Так, согласно СП 47.13330.2016, они составляют от 2-5...10 лет в зависимости от вида изысканий, типа территории. К сожалению, законодатель нормативно-правовыми актами не утвердил срок действия результатов инженерных изысканий и проектно-сметной документации. Для заказчика это чревато сложностями при получении заключения экспертизы по скорректированной проектной документации.

Таким образом, в случае принятия решения о возобновлении строительства также возникает ряд проблем, которые необходимо решить, а именно: оформление прав на участок строительства и ОНС, согласование градостроительного решения, актуализация ИИ и ПСД. Но даже это не гарантирует успех.

Обратимся к примеру возобновления строительства МФК «Зенит» на территории РАНХиГС. Международный учебно-деловой цент «Зенит» (второе название «Синий Куб») в виде 22-этажного комплекса площадью более 100 тыс. м2 начали возводить на Юго-западе Москвы в 1992. Хронология и последующие события приведены в таблице.

В этом кейсе наглядно проявилось большинство проблем, связанных с ОНС – остановка строительства в 1994 году по инициативе подрядчика, неурегулированные имущественные вопросы на недостроенный объект, затянутые сроки принятия решения о вовлечении объекта в хозяйственный оборот, появление решения о завершении строительства, выбор в качестве заказчика непрофильной организации (ФГБОУ РАНХиГС), смена 2 подрядчиков на строительные работы уже после принятия решения о завершении строительства после 2017 года, перенос сроков реализации проекта.

Учитывая, что с конструктивной точки зрения здание представляет собой металлический каркас с железобетонным ядом жесткости и то, что результаты обследования состояния несущих конструкций не публиковались, а также то, что согласно ГИС ЕГРЗ после 2017 года на экспертизу откорректированная проектная документация не подавалась, то возможно потребуются дополнительные конструктивные решения.

В кейсе также наглядно видно, что в отличие от федеральных органов власти оперативно сработало Правительство Москвы. В кратчайшие сроки за 6 месяцев были внесены изменения в документы зонирования, выдан градостроительный план участка, утверждено архитектурное решение, выдано разрешение на строительство.

По кейсу в непубличной плоскости остались условия расторжения контрактов и взаимоотношения подрядчиков со своими субподрядчиками в рамках данного проекта. Так как смена подрядчика на практике ведет к неоплате работ субподрядчикам, в том числе изыскателям. Позже, в других публикациях еще раз вернемся к этому кейсу, который наглядно демонстрирует все сложности завершения строительством ОНС.

Резюмируя, стоит отметить, что завершение строительством ОНС открывает как новые возможности изыскателям, так и несет в себе определенные риски, в том числе расторжения договоров из-за разнообразных причин. В качестве практических рекомендаций перед принятием решения о заключении договора стоит изучить объект, фигуры заказчика и подрядчика, а также предусмотреть гарантии оплаты результата.