Top.Mail.Ru
Заказчику на заметку

Компетентный заказчик: что должен уметь, почему много неграмотных

Авторы
Дьяченко ЛюдмилаСпециальный корреспондент

Неквалифицированный заказчик – собирательный образ компаний и людей, инженеров и управленцев, персонаж, который досаждает госэкспертам и подрядчикам. В этой роли встречаются далекие от стройки граждане – главврачи, директора школ, которым выделяются бюджетные деньги на ремонт и возведение объектов.

Бороться с этим распространенным явлением несколько лет назад начала Главгосэкспертиза, потому что ее сотрудники были завалены некачественными материалами. Заказчикам запретили многократно продлевать сроки проверки документов, взамен внедрили экспертное сопровождение на подготовительном этапе. Минувший год объявляли Годом заказчика, чтобы привлечь общественное внимание к проблеме. Правда, эти инициативы могут влиять только на проекты, которые реализуются на бюджетные средства или обязаны проходить экспертизу, строек-то гораздо больше.

Специалистам, которые не хотят прослыть неквалифицированными заказчиками или пострадать от таких партнеров, Университет Минстроя рекомендует постоянно обучаться, отслеживать отраслевые новости.

В этой статье мы расскажем, что советовала и какие примеры приводила ведущая вебинара «Компетентный заказчик. Правовые и финансовые аспекты управления строительством», преподаватель кафедры экономики и управления в строительстве Государственного университета управления Москвы, специалист экспертной группы комиссии по ценообразованию и технологического ценового аудита при общественном совете Минстроя РФ Наталья Митяева.

Университет Минстроя постоянно устраивает просветительские вебинары для специалистов и широкой аудитории, а для желающих глубоко погрузиться в тему есть другой формат – курсы.

 

Что связывает заказчика с инвестором и подрядчиком

Базовый документ, описывающий деятельность заказчика, – закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 №39-ФЗ.

Если переосмыслить этот закон творчески и создать на его основе киносценарий, в один фильм мы не уложимся. Придется делать сериал об инвестиционной деятельности, ведь стройка, от изысканий и проектирования до сдачи объекта, – занимает большой отрезок времени, в нем переплетено много событий и действующих лиц.

Главным героем в нашем киносюжете будет инвестор. Он вкладывает средства (капитальные вложения) в стройку, чтобы получить прибыль или иной полезный эффект.

Второе лицо – заказчик, ему инвестор дает деньги. Он осваивает средства в виде инвестиционных проектов, куда входят изыскания, проектирование, покупка оборудования, строительство, ремонт. Каждый подготовленный документ должен быть экономически обоснован, содержать объемы и сроки, подробное описание действий.

Заказчик может быть представителем инвестора, встречается инвестор-заказчик в одном лице (юрлицо или физлицо).

Третья группа героев нашего киносюжета самая многочисленная – подрядчики, юридические и физические лица, выполняющие проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы. Между заказчиком и подрядчиками заключаются договоры, между инвестором и заказчиком – соглашение на выделение инвестиций.

В России инвестором выступает и государство. Оно выделяет средства, а затем контролирует расходы через госэкспертизу до начала строительства и через аудит после сдачи объекта. 

В зависимости от источника финансирования всех заказчиков можно разделить на три категории:

  1. бюджетные организации и компании, строящие за счет бюджета,
  2. юрлица с госучастием более 50%,
  3. заказчики, строящие на частные деньги или с долей государства менее 50%.

Обязанность заказчиков первой и второй категории – применять нормативно-правовые акты по ценообразованию, утвержденные Минстроем. Остальные сами решают, что взять за ориентир стоимости товаров и услуг. Государство не контролирует их так строго, как бюджетников и госкорпорации, зато все проверит частный инвестор через аудит.

По закону об инвестиционной деятельности ответственность за реализацию инвестиционного проекта несет заказчик. Именно с него, а не с подрядчика будет спрашивать инвестор, правильно ли израсходованы деньги. У инвестора тоже есть ответственность – своевременное перечисление средств.

 

 

Как заказчик взаимодействует с подрядчиками

Движемся в нашем сценарии дальше. Инвестор и заказчик договорились, что будет построен такой-то объект на такие-то деньги. Теперь заказчику предстоит все подробно описать и посчитать. Картина должна быть понятной инвестору, с одной стороны, подрядчикам, – с другой. Подрядчик, вначале это проектно-изыскательская организация, получит от заказчика задание на проектирование – описание действий и стоимости.

Придумать цену заказчик не может. Для составления сметной документации есть 23 сборника Минстроя по разным видам строительства и объектов. В них описаны работы и затраты, они и берутся за основу, когда объект возводится на государственные деньги. Если новое сооружение отличается от тех, что есть в сборниках, стоимость определяется по объектам-аналогам. 

На государственных стройках верхний предел цены определяет заказчик, а подрядчик предлагает свою стоимость, за которую он готов выполнить работы. Его вариант может быть таким же или ниже.

Готовое задание на проектирование заказчик выдает на этапе закупки, а в процессе уточняет или согласовывает требования. Рекомендуется предварительно согласовать транспортные схемы, особенно если вариант доставки единственный, например, морской, или объект планируется в тундре, и туда нужно везти все до последней мелочи.

«У каждого объекта, даже типового, индивидуальные затраты. Все затраты определены методикой, утвержденной приказом Минстроя № 421/пр. Только прочих затрат, которые можно включить в сводный сметный расчет, – 33 вида. Я постоянно спрашиваю об этом слушателей вебинаров, не все сразу правильно отвечают, а это надо знать», – отметила Наталья Митяева.

Нередко люди работают не как правильно, а как привыкли. Например, привыкли, что проектировщик определяет места складирования грунтов, протяженность маршрута и доставки, а это неверно. Заказчик обязан выдать готовую информацию проектировщику.

Другой пример. Многие заказчики в задании на проектирование отделываются фразой: «В соответствии с 421-й методикой». Проектировщику приходится гадать, что имелось ввиду. В задании на проектирование нужно конкретно писать: научно-исследовательские, опытно-конструкторские работы, ресурсно-индексный метод, информационная модель.

 

 

Почему заказчику надо сделать подробный инвестиционный проект

Распространена ситуация, когда заказчик создает слишком общий план будущей стройки, не делит строительные работы на этапы, а ведь от этого зависит своевременное поступление средств от инвестора.

Если проектный документ содержит мало информации, неизбежны сложности при прохождении госэкспертизы и получении разрешения на строительство. Госэксперт вправе затребовать подробное описание каждого конструктивного решения и смету на него. Разделение проекта на части ускоряет не только прохождение экспертизы, но и формирование общей сметы проекта. Останется лишь собрать ее из частей, которые уже готовы.

Подробный инвестиционный проект – гарантия спокойствия заказчика после завершения стройки. Если объект возведен на бюджетные деньги, и аудитор не увидит в проектной документации обоснования, почему был привлечен только один перевозчик и именно этот, почему материалы были куплены только у одного и только у данного поставщика, он сделает вывод, что заказчик обманом завысил цену контракта и разделил деньги с подрядчиками.

Аудиторы по долгу службы обязаны быть подозрительными. Чтобы заказчика не назвали некомпетентным и не привлекли к уголовной ответственности, ему надо изначально собрать максимум информации, и тогда у проверяющих будет минимум вопросов.

Хорошо проработанный проект – еще и способ уменьшить количество конфликтов заказчика с подрядчиками, для которых, нередко, главное – получить бюджетный контракт, а далее – пусть будет как будет. Они надеются, что заказчик внесет изменения в проектную документацию (именно он по Гражданскому и Градостроительному кодексам является инициатором изменений) и добавит денег на настройку. Но законодательство ограничивает такую возможность, и подрядчик работает себе в убыток, если проект не содержит полную информацию по стройке, транспортные схемы и т.д.

Одни подрядчики могут покориться и сделать все себе в убыток – ради будущих контрактов, а другие сделают, но начнут конфликтовать, пойдут в суд, поднимут шум в медиапространстве.

 

Почему заказчику не избежать споров

Еще несколько примеров ошибок заказчика. Предположим, у него есть свои секреты успеха и правила. В его предыдущей практике сложилось, что оптимально закладывать на непредвиденные расходы или на доставку три процента от стоимости проекта (этапа работ).

На самом деле нельзя указывать ту же цифру, не уточнив стоимость оборудования и расстояния. В одном случае три процента – все равно что три рубля, в другом – гигантская сумма. Подрядчик тоже считает свои затраты. Ему не нужны ни убытки, ни риск быть привлеченным к уголовной ответственности за сговор с заказчиком, за завышение цен и разбазаривание денег инвестора.

Стоимость пусконаладочных работ – также спорное пространство. Часто проектировщики отказываются от подготовки документов по пусконаладке, и тогда все должен делать заказчик. Обычно стоимость пусконаладки и график определяется на основании похожих реализованных объектов или, если их нет, – исходя из конъюнктурного анализа цен. Ответственность в любом случае лежит на заказчике. Как и на всех других этапах стройки, ему важно обезопасить себя от завышения цены.

«Специалистов, которые хорошо разбираются в планировании и расчете пусконаладочных работ, немного. Они хотят продать свои услуги как можно дороже. Я советую заказчикам самим погружаться в данную тему и делать расчеты. Если объекты однотипные, рекомендую создать шаблоны документов, типовые программы, далее работать по ним», - сказала Наталья Митяева.

Достоверность сметы пусконаладочных работ проверяют госэксперты, обычно после экспертизы проектных документов. Времена, когда можно было отправить госэкспертам некачественные материалы и многократно продлевать сроки экспертизы, закончились. Теперь есть предпроектное сопровождение, и повышена ответственность за подготовку некачественного проекта.

На практике сложилось, что с органами госэкспертизы общается проектировщик. Он загружает электронный проект на специальный ресурс, отвечает на вопросы экспертов. Ответственность за документацию все равно несет заказчик.

 

Почему заказчику нужно быть хорошим переговорщиком 

Цены, заложенные в проектную документацию, должны быть актуальны на момент отправки в органы госэкспертизы, и могут сильно измениться, пока длится проверка.

Прогнозная инфляция рассчитывается по методике Минстроя, но она, как выразилась Наталья Митяева, «очень неоднозначна для учета именно фактической инфляции». Вдобавок существует лимит, определенный главным распорядителем бюджетных средств (ГРБС). Заказчику надобно в него уложиться и в его рамках торговаться с подрядчиками или же доказать распорядителю средств, что денег недостаточно. Множество торгов не состоялось потому, что они были в рамках нереально низкого лимита.

«Нет ни одной стройки, где не возникало бы дополнительных работ и затрат. Из-за них участники строительного проекта либо конфликтуют, либо ищут новые пути сотрудничества, - прокомментировала Наталья Митяева. - Взаимоотношения заказчика и подрядчика базируются на Гражданском и Градостроительном кодексах. Всем слушателям советую выучить наизусть статьи законов, где говорится про определение стоимости дополнительных работ. В Градостроительном кодексе, например, статьи 709, 743, 744». 

Поскольку слушатели на вебинары и курсы приходят все время новые, а вопросы задаются одни и те же, Наталья Митяева создала и намерена развивать свой Telegram-канал «Школа ценообразования». Там уже есть шпаргалки для тех, кто не хочет прослыть некомпетентным заказчиком.

В управлении строительными проектами есть много вещей, которые нельзя назвать правильными или неправильными, обязательными или необязательными. Они именуются таковыми, если стороны согласились и прописали это в договоре.

 

Сколько стоят услуги заказчика

Потребность в квалифицированных заказчиках простимулировала развитие рынка услуг технического заказчика в строительстве, строительного надзора и контроля. В коммерческих предложениях все это предлагается в комплекте. 

Стоимость услуг заказчика составляет от 1,5 до 3,5% от сметной стоимости строительства. Можно найти варианты до 8%, а также в твердой сумме и с обязательной припиской, что итог рассчитывается индивидуально.

Если почитать отзывы, то клиенты считают того заказчика компетентным, которому поручили что-то построить и получили готовое, не вникая в детали, и взаимовыгодно разошлись. Частному инвестору не обязательно разбираться в строительстве, для того он и нанимает заказчика. А если есть желание быстро разобраться, то поставить все на свои места может помочь творческое переосмысление технического процесса. Для этого надо поставить события одно за другим, спланировать нужный финал и двигаться к нему. Программирование себя на успех способствует достижению успеха.

 

 


Журнал остается бесплатным и продолжает развиваться.
Нам очень нужна поддержка читателей.

Поддержите нас один раз за год

Поддерживайте нас каждый месяц